虽然去年下半年起，房地产市场销售就广泛转淡，不时传到房企项目负责人叫苦的声音，但全年的整体展现出仍与直观感觉迥异。据国家统计局数据，2018年全国商品房量价再创新高，销售面积大约17亿平方米，销售额大约15万亿元。我个人zui注目的一个数据，是房地产投资数据。2018年，全国房地产开发投资120264亿元，同比快速增长9.5%，比上年同期提升2.5个百分点。

而普遍认为日子很好过的2016年、2017年，房地产投资分别只快速增长6.9%和7.0%。去年房地产投资并非忽然加快，而是非常稳定。2018年上半年，房地产投资增幅为9.7%;1-9月增幅为9.9%，然后是全年的9.5%。虽然，从主流房企拿地情况看，未经常出现大幅度上升，到下半年，一些房企甚至捂紧了口袋;土地流拍的现象时有发生，成交价也多为较低溢价率，但财政部1月23日公布的数据表明，2018年全国土地出让收益高达65096亿元，同比快速增长25%，卖地收益再创新高。

土地投资是反对房地产投资的最重要因素。从这个方面来说，2018年房地产投资快速增长9.5%是可以解读的。另一个因素，也许可从棚改投资来说明。根据住建部的统计数据，2018年1-11月全国棚改已动工建设616万套，超额完成580万套的年度计划，投资额逾16000亿元。

再加12月的数字，全国估算有650万套。中央的计划是，2018年到2020年，全国计划动工建设各类棚户区1500万套。

此前的三年，2015年至2017年，全国新开工各类棚户区分别为601万套、606万套和609万套，合计多达1800万套。也就是说，全国棚改建设是在降速的。而2018年也是棚改政策传闻较多的一年，主要观点是指出在摔刹车，点刹。

不过，就如同以为贸易摩擦不会影响进出口结果毕竟货物贸易量仍在快速增长一样，棚改有可能的政策变化，反而有可能劝说了各地减缓当年的动工建设速度。就结果而言，我个人指出，棚改建设为房地产投资快速增长做出了极大的贡献。我拿去年房地产的几个数据来说事，有两个小意图。

一是驳斥了个别专家说道房地产拖垮经济快速增长的众说纷纭。商品房销售量价创意低，房地产投资快速增长9.5%(低于全国固定资产投资增幅的5.9%)，不仅没拖垮经济快速增长，而是从投资和消费两端再度起着了夹住起到。

二是不要总是动不动就把期望竭尽在房地产身上。过往多年，哪怕是在房地产正处于低快速增长时期，也屡屡有专家出来敦促通过房地产救市;而此轮严苛的房地产调控，也有专家似乎要必要放开，以避免经济被上行的楼市拖垮。

但如你熟知，经济的上行，楼市的调整，更好是经济结构和行业自身的市场需求，两者都必须执着更加有质量的快速增长。去年数据再行怎样也都过去了，人们注目的是今年趋势。年底年初，由于工作的关系，跟企业界朋友不会有些探究。

我再行申明个人观点：不管就是指刚性市场需求(首次置业和提高市场需求)，还是从城市更新来说，房地产在较长时期内仍正处于发展轨道。主流房企还有相当大的施展空间，虽然市场份额仍然都在变化。

正如我们看见的，去年底，部分城市调控经常出现了微调，这是城市从主体责任抵达根据实际情况所作的调整，无可厚非。但人们都认识到，在房地产长效机制创建以前，房地产调控的主基调会有方向性的转变。这已是诸多地方两会的关键词所证实。

比如上海两会明确提出：完备房地产市场调控的常态长效机制，之后大位地价、大位房价、大位预期。强化房地产市场调控不挽回、不放开，房地产市场稳定身体健康发展，房价维持总体平稳。假如说道，房地产调控政策方面会更加凸，那么，市场是不是早已筑底了呢?如果2018年四季度是所谓的底部，那它的底部又有多长?从1月份和刚过去的春节情况看，是较为酸甜的。

过去几年，回乡置业曾是三四线楼市的最重要承托，但我们记者理解的情况，今年春节期间的看房人数和成交量都较为较低，专家指出这些城市的市场需求已被欠下。目前来看，一季度的基数不会保持低位，也就是说，市场还在寻底过程中。看完我文章的朋友不会告诉，去年下半年以来的楼市调整，更好是市场因素主导的反应。

所谓史上zui全zui严苛的调控，延后了两年半才步入市场的调整，它会要用半年就已完成，从这个角度说道，一季度之后调整，业界不不应过度吃惊。一般来说而言，政策的底部不会带给市场底部的构筑和修缮，但必须一段时间的传导。从积极意义看，政策的相反变化有助减轻、弱化调整的长度和幅度。

如果这个逻辑正式成立，则二季度的市场展现出要好于一季度，下半年好于上半年。但期盼全年商品房量价之后创意低，房地产投资维持去年的增幅也不现实。

理智的房企会非常简单押注于政策的改向。从策略上谈，稍星舰的房企，不会趁低点减少投资，并购项目或公开发表拿地;稍沉稳的房企，则不会之后从容，待市场信号明晰显出后再行采行反攻态势。但负责管理前期投资的部门不会找到，城市和区域自由选择更加无以了，三四线城市市场需求饱和度减少，一二线管控未见放开。

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